Il Prezzo massimo di cessione.
Punto di partenza per la comprensione dell’annoso problema è l’art. 35 della legge n.865/1971 che dispone nel testo oggi vigente:
” Le disposizioni dell’art.10 della legge 18 aprile 1962 n.167, sono sostituite dalle norme di cui al presente articolo.
Le aree comprese nei piani approvati a norma della legge 18 aprile 1962, n. 167 , sono espropriate dai comuni o dai loro consorzi.
Le aree di cui al precedente comma, salvo quelle cedute in proprietà ai sensi dell’undicesimo comma del presente articolo, vanno a far parte del patrimonio indisponibile del comune o del consorzio.
Su tali aree il comune o il consorzio concede il diritto di superficie per la costruzione di case di tipo economico o popolare e dei relativi servizi urbani e sociali.
La concessione del diritto di superficie ad enti pubblici per la realizzazione di impianti e servizi pubblici è a tempo indeterminato, in tutti gli altri casi ha una durata non inferiore ad anni 60 e non superiore ad anni 99.
L’istanza per ottenere la concessione è diretta al sindaco o al presidente del consorzio. Tra più istanze concorrenti è data la preferenza a quelle presentate da enti pubblici istituzionalmente operanti nel settore dell’edilizia economica e popolare e da cooperative edilizie a proprietà indivisa.
La concessione è deliberata dal consiglio comunale o dall’assemblea del consorzio. Con la stessa delibera viene determinato il contenuto della convenzione da stipularsi, per atto pubblico, da trascriversi presso il competente ufficio dei registri immobiliari, tra l’ente concedente ed il richiedente.
La convenzione deve prevedere:
a) il corrispettivo della concessione e le modalità del relativo versamento, determinati dalla delibera di cui al settimo comma con l’applicazione dei criteri previsti dal dodicesimo comma ;
b) il corrispettivo delle opere di urbanizzazione da realizzare a cura del comune o del consorzio, ovvero qualora dette opere vengano eseguite a cura e spese del concessionario, le relative garanzie finanziarie, gli elementi progettuali delle opere da eseguire e le modalità del controllo sulla loro esecuzione, nonché i criteri e le modalità per il loro trasferimento ai comuni od ai consorzi;
c) le caratteristiche costruttive e tipologiche degli edifici da realizzare;
d) i termini di inizio e di ultimazione degli edifici e delle opere di urbanizzazione;
e) i criteri per la determinazione e la revisione periodica dei canoni di locazione, nonché per la determinazione del prezzo di cessione degli alloggi, ove questa sia consentita;
f) le sanzioni a carico del concessionario per l’inosservanza degli obblighi stabiliti nella convenzione ed i casi di maggior gravità in cui tale osservanza comporti la decadenza dalla concessione e la conseguente estinzione del diritto di superficie;
g) i criteri per la determinazione del corrispettivo in caso di rinnovo della concessione, la cui durata non può essere superiore a quella prevista nell’atto originario.
Le disposizioni del precedente comma non si applicano quando l’oggetto della concessione sia costituito dalla realizzazione di impianti e servizi pubblici ai sensi del quinto comma del presente articolo.
I comuni per i quali non sia intervenuta la dichiarazione di dissesto finanziario ed i loro consorzi possono, nella convenzione, stabilire a favore degli enti, delle imprese di costruzione e loro consorzi e delle cooperative edilizie e loro consorzi, che costruiscono alloggi da concedere in locazione per un periodo non inferiore a quindici anni, condizioni particolari per quanto riguarda il corrispettivo della concessione e gli oneri relativi alle opere di urbanizzazione.
Le aree di cui al secondo comma, destinate alla costruzione di case economiche e popolari, sono concesse in diritto di superficie, ai sensi dei commi precedenti, o cedute in proprietà a cooperative edilizie e loro consorzi, ad imprese di costruzione e loro consorzi ed ai singoli, con preferenza per i proprietari espropriati ai sensi della presente legge sempre che questi abbiano i requisiti previsti dalle vigenti disposizioni per l’assegnazione di alloggi di edilizia agevolata”
Questa norma disciplina quindi quegli interventi edilizi che vengono realizzati su aree espropriate dal Comune per essere poi assegnate con apposita convenzione al soggetto realizzatore che può essere tanto una società cooperativa che una società di capitali.
Gli alloggi realizzati nell’ambito di tale progetto normativo sono stati oggetto negli anni di una normativa spesso farraginosa che, in virtù delle facilitazioni elargite, aveva imposto vincoli molto stringenti alla loro commerciabilità allo scopo di evitare facili speculazioni.
La normativa in materia infatti aveva imposto:
Per venire immediatamente al nostro tema, nell’ambito dei vincoli alla commerciabilità degli alloggi realizzati all’interno dei piani di zona vi è quello molto discusso e controverso del prezzo massimo di cessione.
Il Comune, nella convenzione stipulata con il soggetto utilizzatore (il soggetto costruttore) come dalla normativa sopra riportata, richiede che venga prevista una serie di parametri e criteri per fissare ed aggiornare sia il prezzo massimo di cessione che il canone massimo di locazione per gli alloggi che verranno poi edificati e ceduti a terzi anche in locazione dal detto utilizzatore.
A detta di alcuni la situazione di grande incertezza circa l’applicabilità del detto prezzo massimo alle cessioni successive alla prima, ha indotto molti proprietari che intendevano cedere l’alloggio acquistato dal costruttore e/o cooperativa in un piano di zona a richiedere spesso al comune l’autorizzazione a vendere a questa o quella data cifra secondo prassi piuttosto discutibili. Il Comune era solito rispondere con un Nulla Osta.
LA SENTENZA DEL TRIBUNALE DI ROMA DEL 2 MAGGIO 2014
In data 2 maggio 2014 è intervenuta, poi, una sentenza del Tribunale civile di Roma, Sez. X, la quale interviene sull’argomento affermando l’applicabilità del prezzo massimo di cessione anche alle cessioni successive alla prima per gli alloggi realizzati in diritto di superficie.
La sentenza fonda le sue motivazioni su due elementi che confermerebbero l’applicabilità del divieto agli atti successivi al primo:
1) innanzitutto il nuovo comma 49 bis dell’art.31 della legge n.448/1998 che prevede lo strumento della convenzione in forma pubblica per eliminare i vincoli relativi al prezzo massimo di cessione ovvero del canone massimo di locazione;
tale norma non avrebbe un valido significato qualora i vincoli riguardassero solo la prima cessione, confermano invece la vincolatività della limitazione del prezzo anche alla cessione dell’alloggio successiva alla prima assegnazione;
2) inoltre la norma dell’art.35 della legge n.865/1971 costituirebbe una norma imperativa la cui violazione darebbe luogo alla nullità parziale del contratto ex. art 1418 c.c. limitatamente alla clausola relativa al prezzo difforme da quello indicato dalla convenzione come prezzo canone o massimo.
Da ciò secondo la citata sentenza deriverebbe la declaratoria della nullità parziale del contratto di cessione dell’alloggio ad un prezzo superiore a quello massimo con la sostituzione automatica (operazione di ortopedia del diritto per dirla come G.B. Ferri) della clausola del prezzo (contra legem) con il prezzo statuito dalla convenzione con il Comune o dai criteri e parametri in essa contenuti.
Quasi alla fine dell’estate, il 16 settembre 2015, la Suprema Corte di Cassazione a Sezioni Unite, si pronuncia sull’argomento.
La decisione conferma l’orientamento già espresso dal Tribunale Civile di Roma in data 2 maggio 2014 ( e sopra descritto) affermando che il vincolo del prezzo massimo di cessione debba essere rispettato anche per le cessioni dell’immobile successive alla prima.
Con la conseguenza della nullità parziale del contratto e precisamente della clausola relativa al prezzo o al canone di locazione (a seconda che trattasi di cessione o locazione) e sostituzione del prezzo massimo (ricavabile dalla convenzione e dalla rivalutazione) a quello convenuto dalle parti.
Anche l’argomentazione principale su cui si fonda la decisione della Suprema Corte è la medesima della sentenza del Tribunale di Roma:
il nuovo comma 49 bis dell’art.31 della legge n.448/1998 introdotto dal D.L. n.70/2011 convertito nella legge n.106/2011 il quale riconosce ai titolari del diritto di proprietà superficiaria ed ai proprietari ( il cui acquisto è avvenuto ante 1992) di eliminare i vincoli del prezzo massimo con apposita convenzione in forma pubblica da stipularsi dal singolo proprietario dell’immobile con il Comune una volta che siano trascorsi almeno cinque anni dalla prima assegnazione versando la somma determinata dal Comune stesso.
Con la delibera del Commissario Straordinario n. 33 del 17 dicembre 2015 sono state definite le modalità per l’eliminazione dei vincoli relativi al prezzo massimo di cessione gravanti sugli alloggi realizzati in aree PEEP e contestualmente è stato approvato lo Schema di Convenzione integrativa per l'affrancazione di tali vincoli.
Successivamente con la delibera n. 40 del 6 maggio 2016 del Commissario sono stati specificati i criteri per la rimozione dei predetti vincoli e per la determinazione del valore venale delle aree.
Contestualmente sono stati determinati i valori venali delle aree relativamente ai 118 piani di zona insistenti sul territorio di Roma Capitale.
Pertanto i proprietari degli immobili che vogliano venderli a prezzi di libero mercato (maggiori dei prezzi massimi di cessione) devono presentare apposita domanda all'Amministrazione capitolina, versare il corrispettivo per la rimozione del vincolo e sottoscrivere con Roma Capitale apposita convenzione integrativa.
Il corrispettivo di affrancazione verrà calcolato dall'Amministrazione capitolina secondo le modalità descritte nelle deliberazioni sopra richiamate, nel rispetto dell’art.31, comma 48 della legge 448/98.
E’ POSSIBILE RICHIEDERE CONTESTUALMENTE ANCHE LA CONSULENZA GRATUITA DI UN MEDIATORE CREDITIZIO PER VERIFICARE LA POSSIBILITA’ DI UN FINANZIAMENTO CONVENZIONATO AD HOC.
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